城市房屋拆迁政策讲解

2014-04-15 14:46   作者:administrator   浏览次数:次   分享到:

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近年来,随着我市城市建设步伐的进一步加快,城市房屋拆迁工作取得积极进展,对提高城市居民居住水平、改善城市面貌、完善城市功能、促进经济社会发展发挥了重要作用。同时,城市房屋拆迁法规、政策日益完善,有效地规范了城市房屋拆迁行为,维护了拆迁当事人的合法权益,保障了建设项目的顺利进行。

  一、什么是城市房屋拆迁?答:城市房屋拆迁是指根据城市规划的要求,取得房屋拆迁许可证的单位,对城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物进行拆除,并依据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)对被拆迁人进行补偿、安置的活动。

  二、什么是城市规划区?答:根据《城市规划法》规定,城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。具体范围由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。

  三、国家所有土地的范围包括哪些?答:国有土地包括:城市市区的土地;农村和城市郊区中已经依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地;国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂地及其他土地。

  四、为什么将“符合城市规划”作为房屋拆迁的原则之一?答:城市规划,是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局,对各项建设的综合部署和具体安排。城市规划的意义在于它对城市发展的指导和控制。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据,《城市规划法》第二十九条规定:“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服务规划管理。”

  五、城市房屋拆迁为什么必须有利于城市旧区改造?答:城市在不断地更新、发展,城市旧区改造,是城市建设不可或缺的一环。而城市房屋拆迁,又往往是城市旧区改造的重要手段。城市房屋拆迁应当有利于城市旧区改造,是指实施城市房屋拆迁,应当有利于实现《城市规划法》的城市旧区改造的基本方针和原则。城市房屋拆迁应当有利于城市旧区改造,应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。

  六、城市房屋拆迁的主要程序是什么?

  答:根据《条例》规定,城市房屋拆迁按照下列程序进行:

  (1)申请房屋拆迁许可证。任何单位或个人需要拆迁房屋的,必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案,向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁许可申请。

  (2)审批和核发拆迁许可证。市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查;对符合条件的,核发房屋拆迁许可证。

  (3)发布拆迁公告。房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

  七、房屋拆迁管理部门的主要职责是什么?答:(1)审查核发房屋拆迁许可证;(2)延长房屋拆迁期限审批;(3)暂停办理有关手续通知书的发放和延长暂停期限的审批;(4)拆迁单位资格认定;(5)审核拆迁补偿安置方案;(6)委托拆迁合同备案管理;(7)房屋拆迁行政裁决;(8)拆迁项目转让的管理;(9)查处城市房屋拆迁中的违法行为等。

  八、什么是房屋拆迁许可证?答:房屋拆迁许可证是指房屋拆迁管理部门核发的,用以证明拆迁人具有房屋拆迁资格的证明文件,是拆迁人的拆迁行为获得行政许可的凭证。

  九、拆迁人申请领取房屋拆迁许可证要提交哪些资料?答:根据《条例》第七条规定,申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:

  (1)建设项目批准文件;(2)建设用地规划许可证;(3)国有土地使用权批准文件;(4)拆迁计划和拆迁方案;(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

  十、拆迁范围如何确定?答:拆迁范围是房屋拆迁管理部门根据建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件规定的建设项目用地范围确定的房屋拆迁范围。

  十一、拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得进行哪些活动?

  答:根据《条例》规定,拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得进行以下活动:(1)新建、扩建、改建房屋;(2)改变房屋和土地用途;(3)租赁房屋。

  十二、拆除违法建筑和临时建筑是否给予补偿?为什么?答:根据《条例》第二十二条规定:“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。”因此,在拆迁过程中,拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。《城市规划法》规定:“在城市规划区内进行临时建设,必须在批准的使用期限内拆除。”超过了批准期限的临时建筑应当由建设者自行拆除,没有拆除的,成为违法建筑。因此,拆迁人对超过批准期限的临时建筑不予补偿。未超过批准期限的临时建筑是合法建筑,未到期限拆除,会给临时建筑所有人带来一定的经济损失,适当补偿也就是拆迁人根据实际情况,对被拆迁人的临时建筑按使用期限的残存价值参与剩余期限给予补偿。

  十三、拆迁人如何实施拆迁?答:拆迁人可以自行拆迁,也可以委托拆迁,但委托拆迁必须委托具有房屋拆迁资格的单位实施。

  十四、拆迁人有哪些权利和义务?答:拆迁人主要权利有:⑴ 拆迁人取得房屋拆迁许可证后,可以在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁;⑵ 拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人、房屋承租人未在协议约定的搬迁期限内完成搬迁,拆迁人可以依法向仲裁机关申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人已对被拆迁人提供货币补偿、产权调换房屋或周转房的,可以申请人民法院先予执行;⑶ 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁公告公布的拆迁期限内达不成补偿安置协议时,拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决。拆迁人主要义务有:⑴ 按照《条例》规定,对被拆迁人给予补偿安置;⑵ 房屋拆迁公告发布后,向被拆迁人做好拆迁政策宣传、解释工作;⑶ 拆迁完成后,拆迁人应当将房屋所有权证书和土地使用证书收回,移交房屋管理部门和土地管理部门注销;⑷ 实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

  十五、被拆迁人、房屋承租人有哪些权利和义务?答:被拆迁人、房屋承租人主要权利有:⑴ 按照《条例》和地方有关规定,要求拆迁人给予补偿安置;⑵ 选择评估机构、对评估机构有知情权,以及对评估结果有争议时获取救济的权力;⑶ 选择拆迁补偿安置方式的权力;⑷ 达不成补偿安置协议时,可以向拆迁管理部门申请行政裁决;不服裁决,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。被拆迁人、房屋承租人主要义务有:⑴ 按照拆迁公告规定的期限签订拆迁补偿安置协议;⑵ 按照拆迁公告规定的期限搬迁完毕;⑶ 使用周转房的,按时腾退周转房。

  十六、什么是拆迁单位?答:拆迁单位是指依法取得《房屋拆迁资格证书》,对被拆迁房屋当事人进行拆迁动员,组织签订房屋拆迁补偿安置协议、拆除房屋及其附属物的单位。

  十七、拆迁单位接受委托拆迁后应当做好哪些工作?答:(1)应当对拆迁人提供的拆迁范围内房屋状况进行调查;(2)做好拆迁政策宣传和解释工作;(3)组织签订房屋拆迁补偿安置协议;(4)按双方约定的责任和义务履行合同。

  十八、拆迁补偿有几种方式?答:拆迁补偿有两种主要,即货币补偿和产权调换。

  十九、谁有权决定补偿的方式?答:一般情况下,有拆迁补偿方式选择权的是被拆迁人。允许被拆迁人选择补偿方式既体现财产所有人对自己财产应有的处置权利,也有利于减少拆迁人与被拆迁人的矛盾。允许被拆迁人选择补偿方式也有利于促使拆迁人提供更好的调换房屋。拆迁人提供的产权调换房屋满意就选择产权调换,不满意可以选择货币补偿。

  二十、什么是货币补偿?答:货币补偿是指经拆迁人与被拆迁人协商,被拆迁人放弃房屋产权,由拆迁人按市场评估价格对被拆除房屋的所有人以货币形式给予补偿的行为。一般情况下,经评估被拆迁人得到补偿资金,可以在市场上选购到适合自己的住房。

  二十一、货币补偿的金额如何确定?答:货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积,通过房地产价格评估确定。房地产是实物、权益和区位三者的结合。

  二十二、什么是房屋产权调换?答:房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换,并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下,由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿,居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换尽管以实物形式体现,实质上是按照等价交换的原则,由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿,再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

  二十三、《条例》对产权调换的价格结算办法是如何规定的?答:《条例》第二十五条第一款规定:“实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。”所谓结清差价就是要结算安置房的市场价与被拆迁房屋的市场价之间的差额。

  二十四、拆迁补偿安置协议包括哪些主要内容?答:拆迁补偿安置协议的内容应当包括:补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外,协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。但是,并非所有的拆迁补偿安置协议都应载明。具体载明哪些内容,还应视拆迁补偿的方式不同确定。实行货币补偿的,拆迁补偿安置协议主要应载明补偿金额、搬迁期限;实行产权调换的,拆迁补偿安置协议主要应载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。

  二十五、达成协议后又反悔的应当怎么办?答:拆迁补偿安置协议签订后,一方当事人反悔或者拒绝履行的,当事人可以依法向枣庄仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以申请人民法院先予执行。

  二十六、在什么情况下拆迁补偿不允许当事人选择产权调换的方式?答:拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。在房屋拆迁过程中设定拆迁人对被拆迁房屋属非公益事业房屋的附属物不作产权调换更便于灵活操作,按照货币补偿标准在价值量体现方面更为精确、合理,容易为被拆迁人接受。

  二十七、拆迁租赁房屋有何规定?答:根据《条例》第二十七条规定:拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协调的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  二十八、对于拆迁安置的房屋有什么要求?答:《中华人民共和国建筑法》第五十二条规定,建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求。第五十六条规定,建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定。用于拆迁安置的住宅房屋,房屋建筑面积不得低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积。

  二十九、拆迁产权不明确的房屋,如何进行补偿安置?答:《条例》第二十九条规定:对于产权不明确的房屋应该由拆迁人提出补偿安置方案,这个方案应当包括对被拆迁人的补偿、房屋使用人的处理等问题,其中补偿的资金同样必须通过市场评估确定。拆迁补偿安置方案还要报房屋拆迁管理部门审核同意,然后才能实施拆迁。之所以要房屋拆迁管理部门审核同意,是因为拆迁人和被拆迁人在补偿安置方面是利益的矛盾体,为了保证补偿安置方案的公平、合理,由拆迁管理部门审核是必要的,同时拆迁管理部门的审核也表明对补偿安置方案的认可,并授权拆迁人对该产权不明确的房屋实施拆除。

  三十、被拆迁的房屋如果设有抵押权的,应该如何处理?答:《担保法》第四十九条:“抵押期间,抵押人转让已经办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”“转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保,抵押人不提供的,不得转让抵押物。”“抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”第五十一条:“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或者提供与减少的价值相当的担保。”

  三十一、提前搬迁有何奖励?答:《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》规定:在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内,被拆迁人或房屋承租人提前完成搬迁的,拆迁人可以给予适当奖励,奖励标准每提前一天住宅房屋为600—800元,非住宅房屋为每平方米8—10元。

  三十二、拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人因拆迁而引起的搬迁和临时安置承担什么责任?答:搬迁和临时补助费是由于被拆迁人或者房屋承租人因拆迁人建设工程 的需要,其居住或者使用的房屋被拆迁,迁移他处或者过渡所发生的费用,不能将它和拆迁补偿的费用相混淆。拆迁人不能以支付了补偿费为理由拒绝支付搬迁补助费或者临时安置补助费。《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》规定搬迁补助费的标准:住宅房屋每户为500元,非住宅房屋标准为每平方米10元。临时安置补助费的标准:住宅房屋每月每平方米4元,非住宅房屋每月每平方米8元。是营业用房选择货币补偿的:拆迁人应当按照被拆迁房屋建筑面积每平方米10元的标准,一次性支付临时安置补助。

  三十三、拆迁人和被拆迁人在拆迁过渡期限内各有什么责任和义务?答:拆迁人的主要责任是不得擅自延长过渡期限,在规定的过渡期限内,必须按协议规定对被拆迁人进行安置。被拆迁人的主要责任,是针对由拆迁人提供周转房的使用人而言的,过渡期限到期,拆迁人按照补偿安置协议规定的条款提供了安置房屋,周转房的使用人必须迁往安置用房,及时腾退周转房,不得在取得安置用房之后拒不迁房,不得强占周转房。

  三十四、住宅、非住宅如何确定?由何部门界定?答:首先应依据房屋所有权证上的标明的房屋用途来确定。房屋所有权证书未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的,以实际用途为准。但是,实际用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意,是否取得合法手续为依据。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的,可以按照协商结果进行评估。不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确定。

  三十五、拆迁的住宅房屋实际用于经营使用的,应该如何处理?答:《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》规定:如果该处房屋1.取得营业执照、税务登记证并有正常纳税记录;2.房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点、时间一致。拆迁人就应当根据经营年限和实际用于营业的房屋面积,在住宅房屋评估价格的基础上,临主要街、路(含商业街、市场)的房屋,每年(经营时间不满一年的按月计算)增加12%的事实营业补助;非临街的房屋每年增加6%的事实营业补助。但事实营业补助和住宅房屋评估价格合计不得超过同区位非住宅房屋的市场评估平均价格的85%。

  三十六、什么是房屋拆迁估价?答:城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)是指依据《条例》的有关规定,按照《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号)(以下简称《估价指导意见》)和《房地产估价规范》(GB/T50291-1999),为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,由房地产估价机构对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评估。(1)拆迁估价的目的为了“确定”被拆迁房屋的货币补偿金额。对被拆迁房屋的评估应当按照房地产市场价格进行,估价结果是确定被拆迁房屋货币补偿金额的重要参考依据。(2)拆迁估价必须由房地产估价机构承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字,才具有法律效力。(3)不论被拆迁房屋的土地使用权是出让的还是划拨的,拆迁评估价格均包括被拆迁房屋及土地使用权的价格,而不仅仅是被拆迁房屋本身的价格。(4)被拆迁房屋及土地使用权的价格是市场价格,而不是政府指导价或成本价、建安造价,更不是政府定价。(5)拆迁评估价格不包括拆迁补助费、搬迁奖励费以及房屋拆迁评估价格以外的补偿费用。(6)拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额要与房屋评估价格分别表示,不能混淆在一起。可先由拆迁人和被拆迁人协商确定。双方协商不成的情况下,可以通过委托评估确定。应当委托具有房地产估价资质的估价机构承担。

  三十七、拆迁估价的方法有哪些?答:拆迁估价的方法主要有:市场比较法、收益还原法、成本法等。市场比较法是将被拆迁房屋(估价对象)与估价时点(拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证核发之日)近期交易的类似房屋进行比较,通过对这些类似房屋的交易价格做适当的修正和调整,以此求取被拆迁房屋的客观合理市场价格的方法。市场法主要适用于有交易实例的房屋价格评估,拆迁评估一般应选用市场法。运行市场法进行拆迁估价的,要收集尽可能多的真实交易实例,从真实交易实例中选取与被拆迁房屋类似、成交时点和被拆迁房屋核准拆迁时点接近、成交价格为正常价格或能够修正为正常价格的可比实例。收益还原法是预计被拆迁房屋的未来收益,然后将其转换为价值,以此估算被拆迁房屋的公开市场价格的方法。收益法适用于收益或有潜在收益的房地产,如商店、写字楼、餐馆等。成本法是求取被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格,然后扣减折旧,以此求取被拆迁房屋的公开市场价格。房屋的成本构成一般包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润。成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房屋,如学校、医院、工厂等。

  三十八、估价活动应坚持哪些原则?答:拆迁估价应当坚持独立、客观、公正的原则,特别强调要消除人为因素对估价人员的影响,即:任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果,以保证估价结果的客观、公正。在具体估价作业中应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和公平原则等。

  三十九、房屋拆迁估价的目的是什么?答:拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。为使各估价机构和估价人员准确地表述拆迁估价目的,避免引起歧义,《估价指导意见》将拆迁估价目的的表述统一规定为:“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

  四十、什么是房地产估价专家委员会?答:房地产估价专家委员会由省、自治区、直辖市建设行政主管部门和设区城市的房地产管理部门或其授权的房地产估价行业自律性组织成立。估价专家委员会由成立该估价专家委员会的管理部门或者其授权的房地产估价行业自律组织聘请若干名资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面的专家组成。城市估价专家委员会与省、自治区、直辖市估价专家委员会没有行政隶属关系,各自独立地开展估价技术研究和鉴定工作,负责对所属行政区域内的拆迁估价进行技术指导,受理拆迁估价技术鉴定。

  四十一、房地产估价专家委员会的职能和作用是什么?答:估价专家委员会只是一个咨询性、专业型、权威性的估价技术鉴定组织。自身并不具备房地产价格评估资质,不能以自己的名义出具估价结果或估价报告。估价专家委员会对申请技术鉴定的估价报告,经审查不存在技术问题的,应当维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当按照估价专家委员会出具的书面鉴定意见及时改正错误,重新出具估价报告。

  四十二、拆迁估价费用由谁承担?答:拆迁估价的估价费用一般由拆迁人承担。《估价指导意见》中规定拆迁估价由拆迁人委托,民法的一般原则是“谁委托,谁付费”。因此,拆迁估价的费用需由拆迁人承担。

  四十三、拆迁当事人对估价报告有异议怎么办?答:拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问时,有权向估价机构咨询,而估价机构有义务对拆迁人或被拆迁人对估价报告提出的疑问进行解释、说明,估价机构应当根据当地政府的有关政策和规定,对拆迁估价的依据、原则、程序、选用的估价方法、影响房地产评估价格因素的修正参数的选取,以及被拆迁房屋所处的区位、权属状况、用途、建筑密度、容积率、建筑形式、建筑结构、建设面积、所处楼层、朝向、使用年限、格局、设备等因素的确定依据,拆迁估价结果产生的过程作重点说明。

  四十四、拆迁估价复估和技术鉴定费用由谁承担?答:申请复估和申请专家委员会技术鉴定费用由申请人缴纳。估价存在技术问题的,复估和技术鉴定费用由出具估价报告的估价机构承担。

  四十五、当事人对房屋拆迁补偿安置达不成协议的,应当怎么办?答:由于拆迁补偿安置涉及到当事的人切身利益,合同标的房屋又是居民生活的大事,拆迁补偿安置协议的订立一般要经过非常复杂的谈判过程,需要确定是货币补偿或者产权调换,需要确定具体的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。如果当事人之间达不成协议,而拆迁活动又必须进行,此时,《条例》规定要经房屋拆迁管理部门裁决,以确定当事人之间的权利义务关系。

  四十六、什么是房屋拆迁行政裁决?答:房屋拆迁行政裁决是指市、县人民政府房屋拆迁管理部门或者市、县人民政府,根据城市房屋拆迁法律规范的规定,对拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间有关房屋拆迁的补偿与安置纠纷而作出的明确拆迁当事人之间权利和义务的裁决。

  四十七、拆迁人申请行政裁决应当提交哪些资料?答:拆迁人申请行政裁决,应当提交下列资料:(1)裁决申请书;(2)法定代表人的身份证明;(3)被拆迁房屋权属证明材料;(4)被拆迁房屋的估价报告;(5)对被申请人的补偿安置方案;(6)申请人与被申请人的协商记录;(7)未达成协议的被拆迁人比例及原因;(8)其他与裁决有关的资料。

  四十八、被拆迁人或房屋承租人申请行政裁决应当提交哪些资料?答:被拆迁人或房屋承租人申请行政裁决,应当提交下列资料:(1)裁决申请书;(2)申请人的身份证明;(3)被拆迁房屋权属证明材料;(4)申请裁决的理由及相关证明材料;(5)房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。

  四十九、房屋拆迁管理部门受理裁决申请应注意哪些事项?答:房屋拆迁管理部门受理裁决申请时,有下列情况之一的,不予受理:(1)对拆迁许可证合法性提出行政裁决的;(2)申请人或者被申请人不是拆迁当事人的;(3)拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷,或者行政裁决作出后,当事人就同一事由再次申请裁决的;(4)房屋已经灭失的;(5)房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。

  五十、行政裁决有何效力?答:《条例》规定:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人,由同级人民政府裁决。裁决一经作出即发生法律效力,当事人应当按裁决执行;当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。对于逾期既不起诉,也不执行裁决的,有关当事人可以依法向有管辖权的人民法院申请强制执行。需要说明的是房屋拆迁行政裁决是提起房屋拆迁行政诉讼的前置程序,未经拆迁行政裁决,不能直接提起行政诉讼。

  五十一、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的适用范围是什么?答:《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《规程》)第二条规定:按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定,因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议,当事人申请裁决的,适用本规程。适用《规程》,应当满足以下三个条件:(1)在《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围之内;(2)因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议的;(3)经当事人申请。五十二、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,如何实施强制拆迁?答:按照《条例》规定,被拆迁人或者房屋承租人在裁决的搬迁期限内未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。需要说明的是,对裁决规定搬迁期限内未搬迁的房屋,实施强制拆迁前,市、县人民政府及其有关部门,只能按照法定程序进行,不得采用停水、停电等措施,胁迫被拆迁人搬迁。五十三、什么是行政强制性拆迁和司法强制性拆迁?答:行政强制性拆迁和司法强制性拆迁是在被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁情况下实施强制拆迁的两种形式。根据《条例》第十七条规定,采取行政强制拆迁,还是司法强制拆迁,申请人都是房屋拆迁主管部门。行政强制拆迁由市、县人民政府责成有关部门实施;司法强制拆迁由人民法院组织实施。五十四、强制拆迁有什么必要性?答:在城市房屋拆迁工作中,有极少数被拆迁人或房屋承租人对补偿安置提出过高要求,拒绝执行房屋拆迁管理部门依法作出的裁决,导致拆迁工作无法完成,影响建设工程进行。被拆迁人在搬迁期限内完成搬迁,是保证城市建设和经济建设顺利进行的需要,因此,对逾期不按规定自行拆除房屋的被拆迁人,依法实施强制拆除是必要的。五十五、未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的,应如处理?答:根据《条例》第三十四条规定:违反本条例规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
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